Головна|Новини

Украина за инвестиционным бортом. Как переживем глобальный кризис?

22.10.19

Источник: Новое Время

 

Автор: Максим Школьник, партнер Focus Estate Fund

 

Кризис, который все ждут, — не самое страшное, что может случиться. В конце концов, инвесторы научились держать удар, и есть время к нему подготовиться

Совсем недавно в Вене прошел CEE Property Forum-2019 — Форум по коммерческой недвижимости Центральной и Восточной Европы, который собрал представителей инвесткомпаний, международных консультантов, банкиров, крупных девелоперов, аналитиков, основателей стартапов в PropTech — всех тех, кто принимают решения в сфере недвижимости и кто формирует тренды. Два дня дискуссий и анализа инвестиционного потенциала и вызовов на рынке с глобальной точки зрения — участие в форуме в качестве спикера оказалось для меня крайне информативным. С удовольствием поделюсь настроениями европейских инвесторов.

 

Идеальный шторм

 

«Идеальный шторм или Двойной удар?» — с этого вопроса начал свою презентацию Майк Этвелл, отвечающий за рынки Центральной и Восточной Европы в JLL. По мнению аналитика, цикличность рынка никто не отменял, кризису быть, правда, достоверно никто не знает, когда.

В то же время, отложенные ожидания дают возможность игрокам подготовиться, а впечатляющие результаты предыдущих лет вполне могут амортизировать удар. Так, по данным JLL, прошлый год в регионе ЦВЕ (который включает страны: Польша, Чехия, Словакия, Венгрия, Румыния, Словения, Хорватия, Сербия, Болгария) продемонстрировал лучшие результаты по инвестициям в коммерческую недвижимость: объем транзакций достиг 13,3 млрд евро. Стоимость сделок в первой половине этого года уже составила 5,47 млрд евро, практически половина этой суммы пришлась на Польшу, за ней последовали Чехия (19%), Венгрия (14%), Румыния (7%) и Словакия (6%).

«Brexit и Борис», замедление роста экономики Германии, трансформация автомобильной промышленности, последствия безработицы и войн (торговых или реальных), — как признался Этвелл, заставляет его просыпаться среди ночи. По мнению большинства экспертов, кризис будет связан именно с этими проблемами. Хотя, возможны варианты.

 

Черные лебеди

 

На панели по рынкам Чехии, Польши и Словакии вместе со мной участвовали представители различных компаний, инвестиции которых достигают миллиарды евро в год. И они не были единодушными в ответе на вопрос, когда и откуда ждать кризиса?

Самой пессимистичной оказалась глава департамента по инвестициям CA Immo Хедвиг Хофлер (4.7 млрд евро под управлением). Ставки капитализации (yields) сжимаются, им осталось совсем мало места для дальнейшей компрессии — таков ее главный тезис как бы намекал, что кризис уже завтра. Павел Стреблов, бизнес-директор Penta Investments (10.4 млрд евро под управлением) был солидарен с Хофлер в том, что деньги будут дешеветь все больше, а ставки капитализации падать все дальше. Но это ли кризис? Наиболее оптимистичным был Мартин Дюрьянчик, вице-президент Tatra Asset Management (принадлежит группе Raiffeisen, под управлением 1.9 млрд евро). Он единственный предложил вернуться к вопросу о кризисе через пять лет.

 

Мой же месседж был простой. Кризис, который все ждут, — не самое страшное, что может случиться. В конце концов, инвесторы научились держать удар, и есть время к нему подготовиться. Однако, что, если кризис придет оттуда, откуда его никто не ждет? Что, если «черный лебедь» — это не только Brexit, Борис Джонсон или торговые войны?

Непредсказуемость — отличительная черта последних лет. Давайте вспомним, что в идею Brexit не верил сам инициатор процесса, как впрочем, миллионы не верили в победу Трампа, а значит, не могли предсказать, к примеру, торговую войну США с Китаем. В книге Джона Морриса «Король капитала» блестяще описан путь к успеху компании Блэкстоун через крупнейшие мировые кризисы. Рассуждая о кризисе, один из партнеров Блэкстоун предположил, что вероятность наступления одной, пусть даже самой крупной катастрофы для мира денег, всего лишь меньше одного процента. Однако, если мы возьмем совокупность всех возможных ударов, которые нас могут настигнуть, то их вероятность возрастает более чем на 50%.

 

Вызовы

 

Обсуждая всевозможные сценарии падения, участники форума сконцентрировались на трех очевидных вызовах,которые будут формировать повестку дня для рынка ЦВЕ, как минимум, на следующие 2020−2021 года — отсутствие продукта в коммерческой недвижимости, сжатие ставок капитализации и люди.

За примерами далеко не ходили. Эрвин Ханслик, партнер Taylor Wessing на панельной дискуссии рассказал, что на чешском рынке они провели замечательный год и заключили много сделок, но были ситуации, когда за один объект боролось 10 инвесторов. Действительно, по данным аналитиков, в Чехии и Словакии практически нет объектов в продаже. Стройки есть, но их недостаточно, при этом себестоимость строительства в Чехии с 22 тыс. крон еще два года назад выросла в два раза. И это все на фоне крайне низкой безработицы и высокой стоимости труда людей. Совсем недавно дешевой рабочей силой были украинцы. Но сегодня местные игроки рынка сетуют, что, поработав пару-тройку лет, украинцы претендуют на позиции менеджеров и в более интеллектуальных сферах. Теперь европейские работодатели вынуждены привлекать дешевые рабочие руки из Азии.

 

 

Never ever

Что касается ставок капитализации, то они в Украине в два-три раза выше, чем в Чехии. В том же премиальном сегменте они у нас могут достигать и все 12% против их 4% - 6%. Констатация того факта, что доходность от владения у нас в Украине может приравниваться к доходности от девелопмента в ЦВЕ у них вызывает неподдельный интерес. Поэтому логично, что один из вопросов, который адресовали мне в ходе дискуссии, как раз и был: почему вы не инвестируете в проекты в Украине, а покупаете объекты в Польше и Чехии?

Мы никогда не придем в Украину. Мы пытались это сделать, но все настолько непредсказуемо. Сегодня у тебя есть разрешение на строительство, завтра, оказывается, его уже нет

Ответ, к сожалению, знаем не только мы, но и многие западные инвесторы. «Never ever, — именно такой итог подвела Хедвиг Хофлер, рассказывая о попытке захода на украинский рынок. — Мы никогда не придем в Украину. Мы пытались это сделать, но все настолько непредсказуемо. Сегодня у тебя есть разрешение на строительство, завтра, оказывается, его уже нет. Мы больше не хотим повторять этот опыт».

Действительно, Украина в виду отсутствия справедливых судов, несовершенства законодательства, коррупции и политической нестабильности, на наш взгляд, имеет достаточно токсичную среду для инвестиций. Мы же работаем с консервативным капиталом, который ищет возможность разместиться на рынках с самым низким уровнем риска. Для нас рынок ЦВЕ — эта та тихая гавань, где «длинные» деньги инвесторов как раз и могут пережить кризис. Павел Стреблов был со мной созвучен, когда сказал, что «если ты инвестор и смотришь на мир в целом, то ты понимаешь, что в последнее время ситуация такова, что ты не отнесешь свои деньги ни в Турцию, ни в Южную Америку, ни в Китай. Ты будешь смотреть на стабильные рынки, такие как ЦВЕ. Если раньше мы покупали, чтобы через три года продать, то сейчас время покупать и оставаться в активе дольше».

 

 

Куда бежать

 

Форум в итоге показал, что инвестиционный потенциал коммерческой недвижимости Центрально-Восточной Европы, остается высоким. По данным JLL, объем инвестиций в коммерческую недвижимость ЦВЕ в 2019 году может и не дотянет до 13 млрд евро как в 2018 году, но к 12 млрд приблизиться должен. Всем игрокам необходимо просто ускориться и быть более открытым к инновациям. Инвесторы все больше говорят об увеличении в портфеле доли альтернативных активов, таких как студенческие смарт-апартаменты, дата-центры, дома престарелых, co-living, кладбища и крематории. Последние, к слову, вызвали особенное оживление у участников форума.

То, что инновационные решения начинают кардинально менять отрасль, подтвердил выступая перед участниками форума и Джеймс Дирсли, соучредитель Unissu. Более 7 100 предприятий PropTech (property technology) сейчас работает в 100 странах мира. Более 14 млрд инвестиций пришло в 2018 в PropTech стартапы. Уже дроны в пределах Калифорнии в течение 15 минут после заказа способны раскидать посылки по адресу покупателя, всерьез тестируются концепты, когда автомобиль с функцией мини-обувного магазина и без водителя приезжает по вызову к вам домой. Меряй, покупай и тут же носи.

Мир ускоряется, меняется и совершенствуется. И у меня есть большая доля оптимизма, что европейским инвесторам удастся пережить кризис в формате идеального шторма. По крайней мере, венский форум был именно об этом. Чего, к сожалению, не скажешь про нас. Украина под грифом «never ever» все еще продолжает оставаться за инвестиционным бортом и далеко не в идеальном шторме.

 

Для споживачів
Від якості влади - до якості життя!
Знак якості Знак якості
Знак антиякості Знак антиякості
Опитування
Чи захищає влада ваші споживчі права?